А.Селиванов
Доктор военных наук,
доцент, полковник запаса,
компания SVR Group


Аналитический обзор рынка недвижимости за рубежом
(по данным за 2007 год, опубликованным на  сайтах ряда агентств недвижимости)

В последние годы наши соотечественники все активнее включаются в процесс приобретения недвижимости за рубежом. Это дает двоякую выгоду: с одной стороны, цены на недвижимость растут; с другой стороны – удобнее отдыхать в собственном доме на берегу моря или на крайний случай  иметь хорошую квартиру недалеко от пляжа.  На время отъезда в свою страну недвижимость, как правило, сдается в аренду через управляющую компанию, с которой заключается соответствующий договор. Другими словами, в течение года купленный дом или квартира зарабатывают деньги, то есть поступают дополнительные доходы, которые можно с удовольствием потратить и  для отдыха. Таким образом, купленная недвижимость за рубежом является отличным выгодным и рациональным решением.

Целью аналитического обзора является определение оптимального варианта для покупки недвижимости за рубежом: страна, цена на недвижимость; процедура оформления сделки; визовый режим; адаптация к условиям проживания; затраты на содержания жилья. Исследование проведено с применением метода сравнительного анализа. Для сравнения вариантов недвижимости по перечисленным критериям мы выбрали страны, пользующиеся тем или иным спросом у россиян: Испания, Греция, Кипр, Черногория, Болгария, Турция и Египет. Сбор  данных осуществлялся путем ввода примерно одинаковых  запросов  в поисковых системах на сайтах агентств недвижимости, занимающих лидирующие позиции на страницах RAMBLER, YANDEX, YAHOO, GOOGLE.

Итак,  что важно для человека, который решился купить за границей роскошный дом, маленькое шале или квартиру? Ответ прост, потому он в каждом из нас. Нам нравится теплое чистое море, безоблачное небо и ласковое солнце, хороший пляж, уютное жилье и дружественное отношение местного населения. Хорошо бы конечно, чтобы и цены на недвижимость были пониже, чем везде, да и чтобы она в содержании обходилась дешевле, чем у себя дома. А если вспомнить скитания по очередям в ЖЭКе,  БТИ и регистрационной палате при покупке недвижимости у себя на родине, то не хочется вспоминать об этом даже в самом жутком сне. Может быть,  в других странах не так?

Для первичного сравнения мы взяли потребности обычной российской семьи среднего возраста с одним или двумя детьми. Такой семье вероятнее всего необходима квартира с двумя спальнями, хорошим холлом, кухней и, естественно, видом на море.
Что нам могут предложить агентства, торгующие недвижимостью за рубежом:

Характер объекта недвижимости, его краткие характеристики, цена, $

Объект недвиж.	Испания	Греция	Кипр	Черн-ия	Болгария	Турция	Египет
Квартира: 2 спальни, холл, вид на море, отделка, площадь70-80кв.м. в престижном районе курортного города	790000	180000	200000	235000	144375	65760	45000
РЕЙТИНГ	7	4	5	6	3	2	1

Вполне очевидно, что по цене выигрывает Египет (г. Хургада). Отвечает ли нашим требованиям Хургада? Теплое море – да, круглый год. Чистое – да, всегда (ни одна река не впадает в Красное море). Море не только теплое и чистое, но и целебное: по плотности соли в воде – на втором месте после знаменитого Мертвого моря, а по составу вода в Красном море является природным гипертоническим раствором, лечащим не только гипертоников, но и людей  с нарушениями опорно-двигательной системы. Вода в Красном море прекрасно способствует лечению некоторых  кожных заболеваний. В Хургаде,  Сафаге и Шарм Эль-Шейхе  всегда ровное атмосферное давление. Поэтому здесь люди, подверженные гипертонии чувствуют всегда отлично, а чистейший просоленный морем и насыщенный йодом воздух – дает возможность астматикам забыть об этом недуге и ингаляторах. Самый большой плюс Египта – купальный сезон круглый год.

Вместе с тем, нельзя и отвергать привлекательность ценовых предложений покупки недвижимости  в Турции. Летом здесь прекрасная погода, восхитительная природа и ласковое Средиземное море, лояльность местного населения и сравнительно близкое расстояние (немногим большим, чем до Сочи). В целом климат в Турции субтропический с большими контрастами температуры и увлажнения в зависимости от высоты и удаленности от моря. На побережье Эгейского и Средиземного морей лето сухое и жаркое, а зима дождливая. Купальный сезон с апреля по начало октября.

Что же может себе позволить другая потенциальная группа клиентов агентств недвижимости, -  люди с более высокими доходами, которые могли бы себе позволить виллу или шале (небольшой дом).  Кстати эта группа более активно включилась в процесс приобретения  зарубежной недвижимости  Агентства недвижимости  для клиентов с доходами выше среднего уровня и откровенно высокими доходами предлагают следующие варианты.

Характер объекта недвижимости, его краткие характеристики, цена, $

Объект недвижимости	Испания	Греция	Кипр	Черн-ия	Болгария	Турция	Египет
Шале, 2 этажа, 3 спальни, 2 санузла, участок земли до 500кв.м,вид на море	7616500	415000	350000	2540000	205000	202600	130000
Вилла, 3 этажа, 8 -10комнат, элитный район, до моря 5 мин.	2485450	950000	705000	1370000	231000	287000	183000
Вилла в составе элитного клубного комплекса, с молом для швартовки яхт,пляж, бассейн общий+бассейн частный	5480000	479000	450000	2192000	342000	300000	250000
РЕЙТИНГ	7	5	4	6	2	3	1

Анализ данных таблицы показывает, что шале и виллы можно купить примерно по сравнимой цене и в Черногории, и в Болгарии, и в Турции. Однако в Египте недвижимость  с такими же параметрами можно купить дешевле на 20-50% (Хургада, Сафага). Вместе с тем, предложения по Египту не одинаковые: например, цены на виллы и шале в Шарм Эль-Шейхе, Марса-Аламе и  Эль-Гуне сопоставимы с ценами на недвижимость с Грецией и Кипром. Что же касается Испании, то очевидно, недвижимость здесь могут купить люди только с очень высокими доходами. Таких людей, к слову, в России немало.

Но есть большое «НО…», которое задаст себе любой здравомыслящий человек: во сколько обойдется содержание недвижимости купленной за границей? Какие налоги, какие тарифы на воду, электричество и газ, сколько стоит  охрана, за что еще придется платить кроме перечисленных обязательных платежей?

Для сравнения мы решили привести таблицу с данными по ожидаемым расходам на содержание недвижимости, включая основные тарифы на электричество, воду и газ.

Тарифы на коомунальные услуги и налог на недвижимость цена, $

Объект недвиж.	Испания	Греция	Кипр	Черн-ия	Болгария	Турция	Египет
Налог на недвижимость, ежегодный, % от суммы сделка	0,3-0,5%	0,13- 0,16%	1300- 1400$	0,08 - 0,8%	0,15%	0,2%	с 2009 г. Налога нет на недвижимость стоимостью до 82 тыс.$
Потребление электроэнергии, $/кВт.час	0,17$	0,96$	0,01$	0,1$	0,14$	0,18$	0,06$
Потребление воды, $/куб.м	0,82$	30- 46 $/месяц	0,83$	0,5$	0,7$	1,1$	0,83-3,5$
Газ, баллон 10-12 л	?	?	?	?	5,0$	27,4$	1,8-2$
Установка телефона, $	274$	?	?	?	137,0$	34,25$	265,0$
Абонентская плата за телефон $/мес	35,0$	13,7$	?	?	5,48$	&	5,1$
Установка спутниковой антенны, $	от 685$	300- 450 $	400$	300- 450 $	350$	350$	150-300$
Услуги по уборке территории, охране, лифт, бассейн, вывоз мусора/месяц	15-70$	5-6$	5-10$	10$	0,15- 0,325% в год	10$	8-10$
РЕЙТИНГ	7	6	5	4	2	3	1

Из данных таблицы видно, что в Египте налог на некоммерческую недвижимость стоимостью до 450 000 фунтов (82 тыс.$) не взимается. Среди других стран более привлекательно выглядят налоговые условия на недвижимость  в Черногории (0,08-0,8%) и в Турции (0,2%). Самая дешевая электроэнергия на Кипре (0,01$/кВт), за ним идет Египет (до 0,06$/кВт), а самое дорогое электричество в Греции (0,96$/кВт).

Проживание в современном мире во многом зависит от цен на бензин и дизельное топливо.

Лидерами привлекательности по этому показателю стали Египет (кстати, добывает нефть, чуть-чуть делится с соседями, все остальное – на обеспечение внутренних потребностей), Кипр и Испания. Самыми дорогими странами по топливному показателю оказались Турция и Греция.

Цены на бензин и дизельное топливо, цена, $/литр

Марки бензина, дизельнгого топлива	Испания	Греция	Кипр	Черн-ия	Болгария	Турция	Египет
А-95	1,25$	2,0$	0,97$	1,59$	1,5$	2,1$	0.5
A-92	1,15$	1,9$	0,9$	1,35$	1,3$	1,9$	0,5$
ДТ	1,0$	0,95$	0,82$	1,0$	0,96$	1,5$	0,25$
Суммарный показатель	3,4	4,85	2,69	3,94	3,76	5,5	1,1
РЕЙТИНГ	3	6	2	5	4	7	1

Подведем промежуточный итог по рейтингу стран, на территории которых россияне покупают недвижимость. С этой целью суммируем полученные показатели рейтинга.

Суммарная таблица ретинговых показателей

Основные критерии	Испания	Греция	Кипр	Черн-ия	Болгария	Турция	Египет
Цена на квартиру для среднего покупателя	7	4	5	6	3	2	1
Цена на шале, виллу	7	5	4	6	2	3	1
Налоги и расходы на содержание недвижимости	7	6	5	4	2	3	1
Цены на бензин и ДТ	3	6	2	5	4	7	1
Промежуточный суммарный показатель	24	21	16	21	11	15	4
Промежуточный рейтинг рынка зарубежной недвижимости	7	6	4	5	2	3	1

Анализ таблицы показывает, что самыми привлекательными для покупки недвижимости в соответствии с выбранными критериями оказались – Египет и Болгария, на пятки за ними наступает Турция и Кипр. Сравнительно ровные позиции у Греции, Черногории и Испании.
Для получения полной картины рейтинга рынков недвижимости в странах, которым отдают предпочтение российские граждане, необходимо провести дополнительный сравнительный анализ по следующим критериям:
- услуги агентства недвижимости;
- дополнительные затраты, возникающие при покупке недвижимости;
- процедура покупки (уровень сложности, временные показатели);
- ограничения покупки недвижимости для иностранцев;
- визовый режим.

Таблица дополнительных затрат при покупке недвижимости за рубежом

Основные критерии	Испания	Греция	Кипр	Черн-ия	Болгария	Турция	Египет
1. Услуги агентства недвижимости, % от суммы	5-7%	4-6%	4-5%	3-5%	3-5%	5-7%	2,5-5%
Дополнительные затраты
- Услуги нотариуса	2%	1,5%	от 350 $	?	0,2%	165$	18$
- Услуги адвоката	2-3%	0,4-1%	205- 420$	Догов.	нет	нет	входит в стоимость агентства
- Услуги переводчика	Догов.	Догов.	Догов.	Догов.	Догов.	70$	входит в стоимость агентства
- Госпошлина (регистрационный сбор)	410$	0,475%	3-8%	96-340$	2%	0,05%	620$
- Налог на покупку недвижимости	8%	7-13%	от 450$	2%	15% при продаже	3%	нет налога
Промежуточный рейтинг рынка зарубежной недвижимости	6	5	7	2	3	4	1

Общий суммарный показатель рейтинга рынков зарубежной недвижимости

Критерии оценки	Испания	Греция	Кипр	Черн-ия	Болгария	Турция	Египет
Промежуточный рейтинг	7	6	4	5	2	3	1
Рейтинг по доп.затратам	7	6	5	3	2	4	1
Рейтинг по срокам	6	5	7	2	3	4	1
Суммарный показатель	20	17	16	10	7	11	3
РЕЙТИНГ ИТОГО:	7	6	5	3	2	4	1

Данные показателей рейтинга в итоговой таблице несколько расходятся с промежуточным рейтингом рынков недвижимости. Так, позиции Египта и Болгарии сохранились (1 и 2 соответственно), Черногория же улучшила свои показатели с 5 на 3 позицию, Турция, наоборот – с 3-го места перешла на 4 позицию.

Цель, поставленная в ходе исследования рынков недвижимости стран, пользующихся популярностью у российских граждан, достигнута частично. Однако полученные сравнительные характеристики позволяют определить оптимальный путь в сложном лабиринте зарубежной недвижимости.

Мы намерены в ближайшем будущем продолжить исследование в части касающейся процедуры покупки недвижимости, визового режима и ограничений для иностранцев.

Наш адрес: Villa 35, Sheraton road,

Hadaba, Hurghada, Red Sea, Egypt

Контакты:   (495)  926-5657  - Москва
                 (812) 338-4867   - Санкт-Петербург
                 (20 65) 344-7457 – Хургада
               + 44 (207) 043-7145 - Лондон

Примечание: статья написана в 2007 г.