Главная / Статьи / О покупке недвижимости в Египте / Пять шагов покупки недвижимости

Пять шагов покупки недвижимости

Регион: Египет
Дата создания: 06.11.2009, изменено: 13.01.2012, общий рейтинг: 0.000
Александр Селиванов,
Руководитель Департамента маркетинговых исследований
и инвестиционных проектов SEA VIEW REALTY Group of Companies
доктор наук, доцент, полковник запаса

Пять шагов покупки недвижимости в Египте

Покупка недвижимости за в последние годы  стала для доступной не только для олигархов и  магнатов. Ежегодно увеличивается число российских граждан, решивших купить домик или квартиру в понравившемся заморском райском уголке. Не стал исключением и Египет. Ежегодно увеличивается поток российских граждан  в туристические центры этой замечательной страны. Так в 2007 году количество наших граждан, посетивших Египет, составило 1,5 млн. человек. И это не предел, в 2008 году, уже в сентябре, россияне преодолели прошлогодний показатель. К концу года он составит более 2 млн. человек. Многие из россиян, посетивших Египет, принимают решение о покупке виллы, квартиры или участка земли под строительство. Сделать это не так сложно, в Египте, как и в любой другой стране, имеются свои особенности и отличия от процедуры аналогичной покупки в России.

Мы выделили пять основных шагов в процедуре покупки недвижимости в Египте иностранными гражданами.

Однако прежде, чем начать пошаговое движение в процессе покупки недвижимости, нужно пройти самый важный этап, который зависит только от покупателя, и ни от кого другого. Очень часто можно с удивлением наблюдать картину, когда клиент, решивший что-то купить из недвижимости в Египте, не определился перед поездкой в страну с основными, на наш взгляд, очень важными моментами. Мы хотели бы помочь нашим соотечественникам  в этом и по шагам предложить алгоритм покупки недвижимости в Египте.

 До поездки в страну необходимо решить:
1.    Какой бюджет средств Вы предполагаете вложить в недвижимость. Бюджет лучше разбить на несколько частей:
- основная часть – для покупки недвижимости и расчетов с риэлторской компанией (5% от стоимости цены недвижимости);
- расходная часть на обстановку, бытовую технику – из расчета 5-6 тыс долларов на двухкомнатную квартиру, если она продается без мебели;
- резервная часть – по вашему решению. Резерв обеспечит Вам свободу  маневра в выборе объекта недвижимости или его дальнейшем обустройстве.
2.    С какой целью Вы приобретаете недвижимость:
-  для временного проживания: отдых, занятие спортом, временный бизнес и т.д.;
- для  постоянного жительства;
- временного отдыха несколько раз в году и для сдачи в аренду во время Вашего отсутствия;
- для получения прибыли от сдачи в аренду и сохранения собственных накоплений. Купленная недвижимость в Египте ежегодно растет в цене. Рост цен составляет 30-40% в год. Рынок недвижимости в Египте не достиг своего ценового пика, цены выгодно отличаются от аналогичных рынков зарубежной недвижимости в таких ближайших к Египту странах, как Турция и Кипр.
- в целях инвестирования средства для получения прибыли при последующей продаже;
- для осуществления коммерческой деятельности: покупка или строительства отеля, ресторана, магазина, спа-центра, производственных площадей или иного типа объекта коммерческой недвижимости;
3.    Какой объект недвижимости Вы можете купить, исходя из Вашего бюджета, или какой объект более всего подходит Вашим требованиям: Вилла, квартира, апартаменты, недвижимость в отеле или в жилом комплексе с развитой инфраструктурой. В базе  нашей компании более 1000 различных предложений, удовлетворяющих любые требования наших клиентов. В последние два года увеличился спрос на земельные участки для строительства.

4.    Какой город, район предпочтительнее: центр, район определенного отеля, старый город, районы новостроек и т.д. Хургада делится на следующие административные части города: - - Дахар (районы: Эль Хелял, Эль Ваффа, Каядат, Бейрут, Арабия, Насер стрит, Хафр эль Батен, Салям стрит);
- Саккала (районы Хадаба, Шерри, Ака, Мина, Марриотт);
- Туристический центр (от отеля Мерлин Инн до отеля Штайгенбергер);
- Эль Каусер (новый район с развитой инфраструктурой между шоссе Аэропорт и  пешеходной зоной Туристического центра);
- Социальные районы: Мубарак-1,2,5,6,8.
- Район Интерконтиненталь ( от одноименного отеля до строящегося отеля Гарден сити, с тыльной части примыкает к району Муарак-6);
- Район Магавиш (вторая линия от отелей Магавиш, Софитель, тыловая часть района ограничена шоссе Хургада-Сафага);
- Туристическая деревня  (от Отеля Жасмин до 5-ти звездочного отеля Оберой).

В 12 км к югу от Хургады развивается новый туристический центр Египта на Красном море – Сахль Хашиш, в котором имеются к продаже различные типы объектов недвижимости. Системообразующими элементами района Сахль Хашиш  являются курортные комплексы:
Cape Citadel  и Pyramisa.
Cape Citadel  первоначально по проекту он именовался Potro Alfy, Здесь планируется построить около 500 вилл, зданий апартаментов. Под их строительство на склонах живописных холмов подготовлены 24 террасы, от которых проложены дорожки к своим оборудованным пляжам. Здесь планируется строить только элитное жилье.
В районе отеля Pyramisa заложено около 15 проектов жилых комплексов, расположенных в основном на второй линии.

В 20 км к югу от Хургады расположен туристический центр Макади Бэй – здесь вначале были построены отели, пользующиеся успехом, как у россиян, так и туристов из европейских стран. В 2007 году здесь начато массовое строительство жилых комплексов, состоящих из вилл и зданий апартаментов. К югу от Макади Бэй в 8-10 км успешно развивается еще один туристический центр Сома Бэй. Здесь также заложено под строительство несколько жилых комплексов. Вполне очевидно, что в ближайшие 5-7 лет Хургада сомкнется с Сафагой единой цепью отелей и жилых комплексов, расположенных вдоль береговой линии. Береговая линия от Хургады (сев.окр.) до Эль Гуны в последние 3 года также успешно осваивается и развивается. Здесь построены новые отели, новый район вилл Мубарак-7, жилые туристические комплексы Аль Дора, Аль Ахия. В 5 км от Эль Гуны быстрыми темпами строится новый жилой комплекс  Фейруз.
5.    Каких соседей Вы хотели бы иметь рядом: русскоговорящие, из Европы, Америки, египтяне  или это не так важно.
6.    Какой компании или агентству недвижимости отдать предпочтение. Один из сложных и решающих моментов. В Хургаде в настоящее время более сотни компаний, агентств, фирм и фирмочек, которые торгуют недвижимостью. Это не удивительно, Хургада строится, кто-то должен продавать недвижимость. Недвижимость предлагают также турилидеры, гиды, лавочники, местные случайные знакомые.  

Другим словами, все кому не лень. Как следствие подобного явления,  все чаще встречаются случаи непрофессиональных действий фирм и фирмочек, торгующих недвижимостью на углу или на улице, а также случаи открытого мошенничества. Есть несколько критериев выбора компании (агентства) при покупке недвижимости в Египте:
- скупой платит дважды. Хорошее правило, но часто забывается нашими гражданами в чужой стране. Привлекательная низкая цена недвижимости после ее покупки может вылиться в кругленькую сумму за счет дополнительных платежей. Выявите какие дополнительные затраты могут возникнуть при оформлении недвижимости. Как правило, уважающие свое имя компании декларируют их при первом знакомстве и отражают в сервисном договоре;
- компанию выбрать лучше по отзывам знакомых, которые воспользовались ее услугами и полностью удовлетворены  работой этой компании;
- реклама агентства в газете, журнале или в Интернете – это еще не показатель надежности и солидности компании. Необходимо обратить внимание, как долго работает компания на рынке риэлторских услуг. Попросить копии уставных документов, подтверждающих регистрацию и полномочия компании. В Египте нет лицензии на право риэлторской деятельности, однако в каждой зарегистрированной компании есть  зарегистрированный в Министерстве инвестиций и свободных зон АРЕ Устав компании, в котором четко определены виды разрешенной деятельности и юридический адрес ее центрального офиса. Устав регистрируется на двух языках – арабском и английском;
- обратите внимание на количество сотрудников в компании и сравните с перечнем заявленных ей услуг. Если в компании работают 2-3 человека, то вряд ли они смогут качественно проверить историю продаваемого объекта недвижимости, обеспечить юридическое сопровождение сделки, а также управлять недвижимостью, сдавать в аренду, осуществлять ремонт и строительство;
- оцените обстановку и оборудование рабочих мест в офисе компании, внешний вид  сотрудников, их манеру общения и поведения;
- задавайте побольше вопросов, касающихся как самой покупки недвижимости, так и жизни в стране. Если сотрудник компании по любому поводу будет спрашивать других сотрудников или его ответы будут неуверенными, значит перед Вами  новичок в риэлторском деле.
- обратите внимание на договор купли-продажи. Его образец можно попросить и внимательно изучить. Договор должен быть составлен на двух языках: на вашем родном и на государственном арабском. Если в договоре пунктов ответственности компании меньше, чем пунктов ваших обязанностей, то не задумываясь, покиньте это агентство для вашего же блага.

Итак, выбор компании осуществлен. Что необходимо сделать в дальнейшем, чтобы реализовать свое решение в покупке египетской недвижимости?

Первый Этап (шаг) – в офисе компании. В офис Вы  прибываете самостоятельно или на нашем транспорте по согласованию (услуга бесплатная):

1.1. Формализация отношений с компанией - Подписание сервисного договора с нашей компанией, который предусматривает оказание следующих услуг:
- юридическое сопровождение сделки (проверка юридического статуса объекта недвижимости, услуги адвоката компании, представление интересов клиента в местных государственных органах власти  при регистрации объекта недвижимости);
- организация получения разрешительной визы, необходимой  для покупки недвижимости;
- организация предоставления нотариальных услуг;
- подготовка договора купли-продажи,  перевод документов на арабский и английский языки;
- организацию подписания договора купли-продажи сторонами;
-  организация осуществления расчетов между сторонами (наличными или безналичными средствами);
- организация сдачи и получения документов в местные органы власти для окончательной регистрации купленного объекта;
- оказание информационной помощи после покупки объекта недвижимости в интересах адаптации к проживанию (консультации, услуги переводчика)

Примечание: Оплата услуг компании (5% от стоимости объекта)  производится после подписания сторонами договора купли-продажи.
1.2. Получение разрешительной визы (фотография 4,5х3,5; копия паспорта). Данный вид визы отличается от туристической визы, которую Вы получаете в аэропорту. Она дает право на покупку недвижимости в Египте,  обращение в различные государственное учреждения (нотариальная контора, суд и т.д.). Срок действия такой визы – 1 месяц.
- мы помогаем клиенту приехать  в паспортную визовую службу к 10.00-11.00 местного времени;
- консультируем как заполнить  бланк заявления на получение визы и помогаем сдать документы работнику визовой служб.  С вами постоянно находится квалифицированный работник нашей компании, говорящий на английском, арабском и русском языках;
- оплата визовой пошлины – 11,25 L.E. (около 2-х долларов) – оплачивает клиент;
- доставка клиента в паспортную визовую службу к 13.00 местного времени для получения паспорта с визовой отметкой - с помощью нашей компании.
1.3. Оформление нотариальной доверенности на адвоката компании
На основании доверенности адвокат компании  представляет Ваши интересы:
- при регистрации купленного объекта в государственных судебных и исполнительных органах;
- в случае необходимости – в компаниях, обеспечивающих купленный объект электричеством, водой, связью;
Наша компания осуществляет:
- доставку клиента в государственную нотариальную контору, сопровождение, услуги переводчика;
- подтверждение полномочий адвоката (обязательное присутствие) представления интересов клиента в государственном органе регистрации (эту функцию исполняет судебный орган власти);
- оплата нотариальных действий     - 70 L.E. (около 13 долларов) – оплачивает клиент непосредственно нотариусу; Если в договоре купли продажи два владельца, то стоимость нотариальной доверенности составит  100 L.E.
Примечание: Данная доверенность не дает доверенному лицу имущественных прав. Осуществление  продажи по данной нотариальной доверенности Вашей собственности третьему лицу невозможно.

Второй Этап (шаг) - в офисе компании:
- Подписание сторонами договора купли-продажи в офисе компании
- Взаиморасчеты с продавцом (проверка и пересчет купюр, выдача финансово-платежных документов);
- Оплата пошлины по  регистрации сделки  в отделении местного суда– 3500 египетских фунтов (в валюте – по курсу ЦБ АРЕ на день сделки);
- Оплата услуг  компании по сервисному договору – 5% от стоимости купленного объекта;
- получение копий всех документов, заверенных адвокатом
- получение покупателем нотариально заверенной Генеральной доверенности на право собственности  от продавца.
Примечание:
1.    В соответствии с законодательством Республики Египет Генеральная доверенность подтверждает  переход права собственности на объект. Доверенность является временным (до получения государственной регистрации) документом, на основании которого можно продать объект, передать в наследство или использовать в коммерческих целях (сдача в аренду), представлять в органы власти (таможенные, паспортно-визовые, судебные и др.);
2.    Не совсем обязательно осуществлять регистрацию договора купли-продажи недвижимости в суде. Местные жители, как правило, так и делают. Однако для своих клиентов мы советуем пройти эту процедуру для получения более полных гарантий прав собственности. Объект недвижимости может быть в банковском залоге  при получении кредита, на него могут претендовать родственники и т.д. Наши юристы тщательно осуществляют проверку каждого объекта на предмет его «чистоты» перед выставлением на продажу. При возникновении малейшего  сомнения мы отказываем Продавцу в продаже его объекта. Нам дорого имя компании и своя репутация.

Третий Этап (шаг) - осуществляется без присутствия клиента, его интересы представляет адвокат на основании полученной от клиента нотариально заверенной доверенности
- сдача документов в судебный орган власти для государственной регистрации договора;
- предоставление интересов клиента в назначенный день судебного заседания по государственной регистрации нового владельца объекта недвижимости.

Четвертый  Этап (шаг) – через 4-6 месяцев после сдачи документов (Срок регистрации одинаков для всех иностранных граждан, длительность обусловлена количеством дел и местными особенностями работы регистрирующих органов. Уменьшение сроков невозможно, так как  госчиновники взяток не берут).
- получение документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в органе судебной власти  - адвокат на основании доверенности.

Пятый Этап (шаг) – заключительный
Вручение подлинников документов на право собственности:
- лично в руки;
- Вашему представителю;
- почтой по указанному Вами адресу.

Мы разработали собственный вариант покупки недвижимости в нашей компании, он   соответствует к местному законодательству. Сотни клиентов компании прошли эти пять шагов. Мы с уверенностью можем сказать, что они довольны нашей работой.

 Каждый наш клиент – желанный гость и друг в большой компании Sea View Realty!

Ваш рейтинг:          

Общий рейтинг: 0.000

Всего проголосовало: 0

Добавить в закладки Оставить комментарий Задать вопрос

Комментарии

Ольга Головинская 01.06.2010 в 12:30
Спасибо за предыдущий ответ, Тогда подскажите какой максимальный срок занимает оформление документов ... Показать полностью
Евгений Воронов 01.06.2010 в 15:40
Однозначно ответить на Ваш вопрос не представляется возможным, поскольку, Вы приобретаете недвижимос ... Показать полностью
Ольга Головинская 01.06.2010 в 08:23
Я поняла что документы оформляются почти полгода, тогда подскажите через какой срок я могу уже прожи ... Показать полностью
Евгений Воронов 01.06.2010 в 12:01
Оформление регистрации в Едином Реестре может занять срок до двух лет. Проживать в купленной квартир ... Показать полностью
Вход/Регистрация

Погода в:

Курсы валют

1 USD = 17.900 LE
1 EUR = 18.970 LE
Новости