Часть 2. Контракты узуфрукта*

Глава 1. Контракт  аренды

1- Элементы  арендного договора


Статья 558:
Арендный договор - контракт, посредством которого арендодатель должен позволить арендатору использовать/проживать неподвижный объект в течение установленного периода взамен определенной арендной платы.

Статья 559:
Лицо, имеющее только право управления, не может заключать договор аренды в течение периода, превышающего три года, кроме как при наличии лицензии от компетентного органа, если договор аренды будет завершен в течение более длинного периода, превышающего три года, то период должен быть уменьшен до трех лет, если иначе не предписано законным предоставлением.

Статья 560:
Арендный договор, заключенный лицом, держащим право узуфрукта, прекращается с окончанием права узуфрута, если это не будет разрешено владельцем недвижимого имущества, при условии соблюдения сроков, предписанных в уведомлении об окончании узуфрута.

Статья 561:
Арендная плата может быть деньгами, так же как и в любой другой форме предложения.

Статья 562:
Если эти две договаривающихся стороны будут не в состоянии договориться о расчетной арендной плате, и методе ее оценки, или, если будет фактически невозможно засвидетельствовать расчетную арендную плату, то нужно рассмотреть соответствующую расчетную арендную плату эквивалентного помещения.

Справка: * - Узуфрукт (лат. usus — использование, лат. fructus — доход) — вещное право  пользования чужим имуществом с правом присвоения доходов от него, но с условием сохранения его целостности, ценности и хозяйственного назначения. Предметом узуфрукта могут быть вещи, потребление которых возможно без их уничтожения, например земельные участки, животные и рабы, денежный капитал не может быть предметом узуфрукта. Устанавливается пожизненно, на определённый срок, или с условием, наступление которого прекращает право узуфруктария (пользователя имущества).
В римском праве узуфрукт относился к личным сервитутам. При начале узуфрукта узуфруктарий составлял опись имущества, передаваемого ему, а также зачастую предоставлял поручителя в том, что он будет пользоваться имуществом как хороший хозяин. Продажа собственником вещи не оказывает влияния на права узуфруктария. Узуфруктарий не вправе требовать компенсации за внесённые им улучшения.

Статья 563:
Если арендный договор стороны заключат, не договариваясь о соответствующем периоде, если контракт на неопределенный срок, или если будет фактически невозможно установить требуемый период, то арендный договор нужно рассмотреть как завершенный  в течение периода, определенного для того, чтобы заплатить расчетную арендную плату, а конец арендного договора наступает с истечением этого периода по требованию любой договаривающейся стороны, если последний уведомит другую сторону относительно освобождения арендуемого объекта в следующие сроки:

А - В пахотных землях и землях под паром, если период, определенный для оплаты арендной платы, установлен в течение шести месяцев или больше, уведомление для ее освобождения  должно быть направлено за три месяца до истечения этого периода. Если период будет меньше чем это установлено, то уведомление должно быть направлено перед его последней половиной. Предметом этого положения является право арендатора собрать урожай согласно практике использования земель.

B - В меблированных квартирах и комнатах, и местах,  кроме мест,  указанных в предшествующем пункте, если период, определенный для арендной платы составляет два месяца или больше, уведомление об освобождении арендуемой недвижимости  должно быть подано за  один месяц до истечения срока аренды.
Если арендный срок меньше двух месяцев, то уведомление должно быть направлено перед его последней половиной арендного срока.

Исполнение арендного договора

Статья 564:
Арендодатель должен передать арендатору арендованное недвижимое имущество и его вспомогательное оборудование (мебель, бытовая техника и прочее) в подходящем условии для использования, к которому оно было подготовлено по согласованию с арендатором, или соответствовать природе недвижимого имущества.

Статья 565:
1 - Если арендованное недвижимое имущество передано в состоянии, негодном к использованию, или,  если это использование в значительной степени уменьшено, арендатор может попросить отмену контракта или уменьшение расчетной арендной платы до степени  уменьшения, а также потребовать компенсацию если столь необходимо.
2 - Если арендованное недвижимое имущество находится в состоянии, опасном для здоровья арендатора и лиц, с  которые живут с ним, его служащими, или его рабочими, а также опасности для жизни, то арендатор может просить отмену контракта, даже при том, что он, возможно, уже отказался от того права.

Статья 566:
Обязательство передать  арендованное недвижимое имущество по закону попадает  под положения,  применимые к поставке проданного недвижимого имущества, особенно связанные со временем и местом поставки (передачи), а также  определение стоимости  арендованного размера недвижимого имущества.

Статья 567:
1 - Арендодатель берет на себя обязательство обеспечить  техническое обслуживание и ремонт в арендованной недвижимости, чтобы сохранить его в пригодном для жизни/использования состоянии, и выполнять все необходимые ремонтные работы в течение срока аренды, без дополнительной арендной платы за текущий  ремонт.
2 - Он должен также произвести необходимые работы для крыши, стен, потолков, полов, таких как оштукатуривание или побелка, покраска, а также осушение сливных ям, рабочее состояние туалетов, коллекторов, коридоров и лестниц.

Статья 568: отсутствует
Статья 569: отсутствует
Статья 570: отсутствует

Статья 571:
1 - Арендодатель должен воздержаться от действий, препятствующих проживанию/использованию арендатором в арендованной недвижимости и использования предоставленного  имущества.
При этом он не должен вносить в недвижимом имуществе или его вспомогательных элементах  изменения, затрагивающие эту возможность.
2 - Гарантия арендодателя не должна быть ограничена только действиями, совершенным им или его подчиненными. Это также  должно распространиться на все подвергания или повреждения, основанные на юридической причине, происходящей от любого другого арендатора, или любого человека, получающего право от арендодателя.

Статья 572:
1 - Если третье лицо требует сократить  права арендатора на основании договора аренды, арендатор должен быстро уведомить арендодателя об этом.
В таком случае процедуры не должны быть направлены кроме как к арендодателю.
2 - Если это требование приводит к лишению или уменьшению фактического использования объекта недвижимости по аренде, то он , арендатор, должен на основании договора аренды просить отмену контракта или сокращение расчетной арендной платы в дополнение к получению компенсации, если столь необходимо.

Статья 573:
1 - В случае наличия нескольких арендаторов, претендующих на один и тот же объект недвижимого имущества, предпочтение должно быть дано тому среди них, кто принял его вслед за тем, кто был  перед ним без признаков мошенничества.
Если арендатор недвижимого имущества зарегистрировал свой контракт добросовестно и раньше, чем другой арендатор выдвинул претензии на арендованное недвижимое имущество, или прежде, чем его арендный договор будет возобновлен, предпочтение должно пойти к нему.
2 - Если никакая причина не существует, чтобы дать предпочтение одному из арендаторов, а их права и требования находятся в противоречии друг с другом, то последний из арендаторов должен будет требовать только компенсации.

Статья 574:
Если действие, совершенное правительственным органом в рамках закона, в значительной степени сокращает применение арендованного недвижимого имущества, если акт последовал из-за  причины, за которую арендодатель является ответственным, арендатор, согласно обстоятельствам, может просить сокращение расчетной арендной платы и также требовать компенсации от арендодателя. Все это остается в силе, если иное не согласовано в договоре аренды.

Статья 575:
1 - Арендодатель не гарантирует защиту арендатора от физического ущерба, если оно исходит от третьего лица, до тех пор, пока хулиган не претендует на права владения собственностью. Однако это не должно наносить ущерб  правам арендатора передать дело в отношении хулигана и требовать  компенсации, а также совершать все действия по пользованию арендуемой недвижимостью.
2 – Однако  если физический ущерб  является причиненный по причине совершенно не имеющие отношения к арендатору, и этот ущерб настолько серьезен, что он  препятствует арендатору проживать/использовать  арендованную недвижимость, то  он может, в соответствии с условиями, заявить требования  для отмены контракта или сокращения расчетной стоимости аренды.

Статья 576:
1 - Арендодатель гарантирует арендатору недвижимость  в отношении недостатков, которые могут возникнуть в связи с ее  использованием.  Он несет ответственность за отсутствие качества в объекте недвижимости, за действия, предпринятые им для обеспечения использования объекта по назначению,  а также за снижение качества недвижимости, которое необходимо иметь в порядке, чтобы иметь возможность ее использования, если иное не согласовано.
2 – Однако,  арендодатель не должен гарантировать отсутствие недостатков, если арендатор был уведомлен о них, или знал о их существовании во время заключения контракта.

Статья 577:
1 - Если недостаток (дефект)  имеется в арендованной недвижимости и требует предоставления гарантии, арендатор вправе, в соответствии с условиями, просить отмены контракта или сокращение суммы аренды Он может также потребовать ремонта дефектов, или он может приступить к их ремонту за счет стоимости арендной платы, если такой ремонт не превышает ее.
2 - Если дефект, присутствующий в объекте недвижимости, причинил вред арендатору, то арендодатель возмещает ему компенсацию, если арендатор доказывает, что он не знал о существовании этого дефекта.

Статья 578:
Все соглашения, касающиеся  освобождения арендуемой недвижимости  или ограничивающие гарантию от недостатков, не должно   иметь законной силы, если у арендодателя посредством мошенничества была скрыта причина и возможность той гарантии.

Статья 579:
Арендатор должен использовать арендованное недвижимое имущество в порядке, предусмотренном соглашением аренды. В отсутствие такого соглашения он должен использовать недвижимое имущество таким образом, для которого оно определенно предназначено.

Статья 580:
1 - Арендатор не должен вызывать изменение в арендованном недвижимом имуществе без разрешения арендодателя, если это изменение не приведет ни к какому ущербу  арендодателю.
2 - Если арендатор вызывает изменение в арендованном недвижимом имуществе, превышающем пределы обязательства, предписанного в предыдущем пункте, он может быть принужден вернуть все измененное им к прежнему состоянию, а также заплатить, если столь необходимо, соответствующую компенсацию.

Статья 581:
1 - Арендатор может разместить в арендованной недвижимости оборудование для воды, электрического света, газа, связи, радио и телевидения и так далее, если такое оборудование не противоречит установленным нормам и правилам его использования, если арендодатель не доказывает, что размещение такого оборудования угрожает безопасности объекту недвижимости и условиям его использования.
2 - Если вмешательства лизингодателя, необходимо заполнить что-то его, арендатор может потребовать такого вмешательства, если он несет расходы, которые должен был нести  арендодатель.

Статья 582:
Арендный договор должен предусмотреть все  необходимые ремонты под аренду,  согласно использования и практике, если нет иного соглашения.

Статья 583:
1 - В использовании арендованного недвижимого имущества и поддержании его арендатор должен проявить такую заботу, какую должен проявить обычный человек по отношению к собственному имуществу.
2 - Он должен быть ответственным за все повреждения или ухудшение, вызванные в недвижимом имуществе во время его проживания/пользования.

Статья 584:
1 - Арендатор должен быть ответственным за любой пожар, возникающий в  арендованном недвижимом  имуществе, если он не докажет, что огонь вызван источником, чуждым ему,  а также по причинам от него не зависящим.
2 - Если есть несколько арендаторов в  одном объекте  недвижимого имущества, каждый из них должен быть ответственным за возникновение пожара в той  части, которую он занимает.
Это должно включать арендодателя, если он будет жить в этом же объекте недвижимого  имущества.
Если  не установлено, что огонь начался в части, занятой одним из арендаторов, тогда арендодатель  должен быть ответственен за возникновение пожара.

Статья 585:
Арендатор должен быстро уведомить арендодателя по всем  вопросам, требующих его вмешательства, таких как вторжение в жилье третьих лиц, приставание, причинение  убытков, и нанесение вреда недвижимому имуществу.

Статья 586:
1 - Арендатор должен заплатить арендную плату в согласованных датах. Если никакое соглашение не будет существовать, то арендная плата должна быть заплачена,  как определено использованием и практикой в этой области.
2 - Оплата очередного взноса должна быть с учетом того, что предыдущие взносы были оплачены, если иначе не установлено соглашением.

Статья 587:
Оплата взноса арендной платы должна быть предположением факта, что предыдущие взносы были заплачены, пока противоположность не установлена.

Статья 588:
Кто бы ни арендует дом, магазин, офис, или подобное место, или пахотную  землю, они  при размещении в арендованной недвижимости мебели, оборудования, товаров, производства, рогатого  скота,  он должен  объявить ценность всего вносимого (размещаемого) в объекте недвижимости (стоимость залогового взноса), чтобы гарантировать арендную плату собственности в течение двух лет, или в течение целого периода арендного договора, если он меньше чем два года. Это положение применимо,  если арендная плата не была заплачена заранее.
Арендатор должен быть освобожден от этого обязательства, если такое исключение было согласовано, или,  если арендатор представляет другой залоговый взнос.

Статья 589:
1 - Арендодатель, чтобы гарантировать каждое свое право, установленное для него на основании договора аренды к расчетной арендной плате, должен отказать передаче  всей вспомогательной  движимости, существующей в арендованном недвижимом имуществе, пока они являются залоговым взносом арендодателя, даже если они не принадлежат арендатору, пока не будут выполнены обязательства со стороны арендатора.
2 - Арендодатель не имеет права удерживать  или взять себе в собственность эти объекты, указанные в предыдущем пункте,  если это не оговорено в соглашении, является частью деятельности арендатора на арендуемой недвижимости, что предусмотрено в соглашении, а также является практикой жизни, при условии, что им были получены адекватные гарантии выплаты всей арендной платы.

Статья 590:
Арендатор должен возвратить арендованное недвижимое имущество в конце арендного договора.  Если он не сохранит его в предыдущем состоянии, то он должен заплатить арендодателю компенсацию. В оценке этого нужно рассмотреть расчетную арендную плату недвижимого имущества, и ущерб, нанесенный арендодателю.

Статья 591:
1 - Арендатор должен возвратить арендованное недвижимое имущество при условии, что он получил его, даже при наличии  разрушений или ухудшений, которые произошли  по независящим от арендатора причинам.
2 – Передавая  арендованное недвижимое имущество без описи и перечня технических требований по его использованию, нужно предположить, если иначе не доказано, что арендатор получил недвижимое имущество в хорошем состоянии.

Статья 592:
1 - Если арендатор устанавливает в арендованном недвижимом имуществе  здания, заводы, цеха или другие объекты и усовершенствования, которые увеличивают ценность недвижимого имущества, арендодатель должен возместить арендатору при истечении договора аренды, затраты, которые он заплатил за эти усовершенствования, или увеличение ценности недвижимого имущества ценности, если иначе не предписано соглашением.
2 - Если эти усовершенствования были введены без уведомления  арендодателя или, несмотря на его возражение, он должен также иметь право требовать, чтобы арендатор удалил их. Он должен иметь право компенсации для возмещения  ущерба, нанесенного недвижимому имуществу в результате этого удаления, если такая компенсация будет необходима.
3 - Если арендодатель хочет сохранить эти усовершенствования без возмещения вышеупомянутой ценности, суд может вручить официальное предупреждение ему, чтобы уладить вопрос разногласия с арендатором в пределах установленного периода времени.

Назначение арендного договора, и субаренда

Статья 593:
Арендатор должен иметь право назначить арендный договор или субаренду всего имущества  или часть того, что он арендует, если иначе не обеспечено соглашением.

Статья 594:
1 - Лишение арендатора от передачи в субаренду должно требовать препятствование  тому, чтобы он назначал субарендный договор, и наоборот.
2 - Однако, если проблема касается арендного договора относительно недвижимого имущества, в котором размещено производство или торговый магазин, и арендатор обязан продать тот это производство или торговый магазин, суд, несмотря на превентивное условие, может вынести постановление, что арендный договор должен остаться, если покупатель представит гарантию, что не прекратит арендный договор с арендодателем досрочно.

Статья 595:
В случае назначения арендного договора арендатор должен остаться гарантом арендодателю  в выполнении своих обязательств.

Статья 596:
1 - Субарендатор должен заплатить непосредственно  арендодателю все долги, которые он установил, что остались от предыдущего арендатора, на основе предупредительного уведомления  от арендодателя.
2 - Субарендатор не может назначить арендную плату выше, чем он платил прежде настоящему арендодателю, если это не имело место раньше, чем арендатор вручил предупредительное уведомление,  или это не было оговорено в соответствующем соглашении, которое имело место в то время, когда была завершена субаренда.

Статья 597:
Оригинальный арендатор освобождается от обязательств, данных в отношении арендодателя в случае назначения нового арендного договора, или относительно обязательств, наложенных оригинальным арендным договором в случае субаренды.
Во-первых: Если арендодатель явно признает в пунктах арендного договора право  сдачи объекта арендодателем в субаренду.
Во-вторых: Если арендодатель получает арендную плату напрямую от представителя или субарендатора, если в договоре субаренды нет каких-либо других оговорок и требований в отношении прав в отношении оригинального арендодателя.

Завершение арендного договора

Статья 598:
Арендный договор должен закончиться с истечением периода, определенного в контракте, без потребности в уведомлении освобождения объекта.

Статья 599:
1 - Если договор аренды истекает и арендатор остается его использовать и извлекать выгоду из арендованного недвижимого имущества со знанием и без возражения со стороны арендодателя, арендный договор нужно считать возобновленным с его начальными положениями и условиями, но в течение неопределенного срока.
Положения статьи 563 должны относиться к арендному договору если он возобновлен  в таком порядке.
2 - Это неявное возобновление нужно считать новым арендным договором, а не простым расширением оригинального арендного договора. Однако, натуральные ценные бумаги, которые арендатор представил в старом арендном договоре, должны быть переданы новому арендному договору согласно Регистрационным правилам Недвижимого имущества. Однако, личная или натуральная гарантии не должны быть переданы новому арендному договору, если поручитель не примет это.

Статья 600:
Если любая сторона после истечения периода арендного договора заключает другой арендный договор, то арендатор продолжает использовать арендуемое недвижимое имущество. Нельзя предположить, что арендный договор был возобновлен, если обратное не установлено.

Смерть или банкротство арендатора

Статья 601:
1 - Арендный договор не должен истекать со смертью арендодателя или арендатора.
2 - Однако, если арендатор умирает, его преемники могут просить завершение арендного договора, если они доказывают, что исполнение арендного договора несет большие затраты,  чем их имеющиеся  ресурсы, или арендная плата превысила пределы их потребностей.
В этом случае даты уведомления о завершении договора и освобождения арендуемого объекты должны соблюдаться,  как это обозначено в статье, а просьба завершить  контракт должна быть в пределах периода не более  шести месяцев от даты смерти арендатора.

Статья 602:
Если арендный договор был только завершен по причине профессии арендатора, или для других соображений, связанных с его личностью, а арендатор умирает во время завершения договора, его преемники или арендодатель могут просить завершение контракта.

Статья 603:
1 - Банкротство арендатора не должно способствовать назреванию арендной платы, которая еще не наступила для оплаты.
2 - Однако, арендодатель может просить отмену арендного договора, если никакие залоговые взносы не представлены к тому в пределах подходящего времени, чтобы гарантировать урегулирование арендной платы, которая не наступила для оплаты.
Так, арендатор может просить отмену арендного договора, если ему не разрешают назначить арендный договор или субаренду, если он должен заплатить равноправную компенсацию.

Статья 604:
1 - Если собственность арендованного недвижимого имущества становится собственностью третьего лица, арендный договор не должен быть действительным в отношении этого лица, если у этого не будет никакой установленной даты до акта отчуждения собственности.
2 - Однако, сторона, получившая права этой собственности, может оставить в силе договор аренды даже при том, что этот контракт не мог бы быть действительным в его отношении.

Статья 605:
1 - Сторона, передающая собственность арендованного недвижимого имущества и арендный договор третьему лицу, не может  заставить арендатора освободить арендуемую собственность,  кроме как после уведомления его, в пределах дат, предписанных в статье 563.
2 - Если он направляет уведомление на арендатора об освобождении арендуемой собственности до истечения арендного договора, арендодатель должен заплатить арендатору компенсацию поэтому, если нет иного соглашения.
Арендатор не должен быть вынужден освободить арендуемую собственность, кроме как после получения компенсации от арендодателя или от стороны, которая получает право собственности от имени арендодателя или после того, как он получает соответствующую гарантию для оплаты этой компенсации.

Статья 606:
Если арендатор оплатил арендную плату вперед, но ему направлено уведомление об окончании срока арендного договора,  и указана дата, до которой он должен освободить арендуемую собственность, он не имеет права продолжать пользование арендуемой собственностью. Если арендодатель не способен доказать факт уведомления арендатора об освобождении собственности, арендатор имеет право получить возмещение ущерба против арендодателя.

Статья 607:
Если будет достигнута договоренность, что арендодатель может расторгнуть договор аренды в случае личной необходимости, для использования этого права он должен направить уведомление арендатору  для освобождения арендуемой собственности, в порядке и сроках, предусмотренных в статье 563, если иное не оговорено.

Статья 608:
1 - Если договор аренды заключен на определенный срок, обе стороны могут требовать прекращения аренды в случае возникновения серьезных непредвиденных обстоятельств и  становится очевидно, что исполнение  договора аренды становится невозможным для той или иной  стороны. Однако сроки проведения освобождения арендуемой собственности и направление уведомления должны быть в соответствии с предписаниями статьи 563. Кроме этого сторона, потерпевшая ущерб при  досрочном расторжении договора вправе требовать компенсацию.
2 - Если арендодатель является автором просьбы  о прекращении аренды, арендатор не может быть принужден покинуть арендованную  недвижимость,  пока не получит компенсацию или надлежащую гарантию по возмещению нереализованной выгоды.

Статья 609:
Если природа работы служащего или чиновника требует изменить его адрес постоянного места жительства, он может просить завершение арендного договора. Если этот арендный договор действует в течение определенного периода, то  он должен соблюдать даты, предписанные в статье 563. Все соглашение, иначе достигнутые, не должны иметь законной силы.

2- Определенные типы арендного договора относительно пахотных земель

Статья 610:
Если недвижимое имущество является  пахотной землей, то арендодатель не должен быть обязан поставить рогатый скот и сельскохозяйственные  орудия труда, если арендный договор не включит их.

Статья 611:
Если арендатор примет рогатый скот и сельскохозяйственные  орудия труда, принадлежавшие арендодателю, то он должен проявить должную заботу о них и  обеспечить обслуживание, как существует на практике в использовании таких вещей.

Статья 612:
Если договор аренды пахотной земли предусматривает, что арендный договор завершается в течение одного года или в течение нескольких лет, то это должно означать, что это завершение для одного созревания урожая однолетней культуры, или для нескольких урожаев.

Статья 613:
1 - Эксплуатация арендатором пахотной земли должна соответствовать общим  нормам использования пахотных земель. Арендатор должен проявить все свои  лучшие качества и старание, чтобы сохранить землю в состоянии,  подходящем для сельскохозяйственного производства.
2 - Он не должен без согласия арендодателя вводить существенные изменения в методы, применяемые в эксплуатации земли расширенным способом, негативный эффект которых может  проявиться  после истечения арендного договора.

Статья 614:
1 - Арендатор должен выполнить работы, требуемые для обычного использования арендованной земли. Он должен, в особенности, очищать  и поддерживать водополивные каналы, ручейки и ирригационное оборудование и приспособления, и выполнять обычные работы по обслуживанию дорог, переездов, дамб, плотин, мостов, заграждений, стен, колодцев, жилых  зданий и зданий,  предусмотренных  для  эксплуатации. Это должно быть все сделано,  если иначе не предписано соглашением, или практикой использования.
2 - Однако, арендодатель должен предпринять меры к подготовке зданий и капитального  ремонта существующего строительства, и других аксессуаров объектов недвижимого имущества, если иначе не обеспечено соглашением или практикой использования. Это должно одинаково относиться к необходимому ремонту   колодцев, каналов, водоотводных ручьев и дамб.

Статья 615:
Если арендатору будут препятствовать готовить землю к пахоте, обработке, сеянию, культивации,  и семена погибают полностью или большей частью, или это возникло из-за форс-мажорных обстоятельств, то рентное обязательство арендатора должно быть полностью или частично освобождено по каждому случаю, если иначе не предписано соглашением.

Статья 616:
1 - Если арендатор отбирает землю, и все перерабатывающие продукцию предприятия прежде, чем собран урожай из-за форс-мажорных обстоятельств, то арендатор может просить, уменьшить арендную плату.
2 – В случае, если только часть предприятий разрушена, но урожай в большей своей части погиб на земле до его сбора, арендатор также может  попросить сокращения арендной платы.
3 - Арендатор не должен просить сокращения арендной платы, если ущерб, постигший его, был возмещен прибылью, понятой в течение условия арендного договора в целом, или тем, что он получает посредством страховки или любым другим путем.

Статья 617:
Если урожай земли не созрел при истечении периода арендного договора и необходимости передачи земли в аренду третьему лицу, арендатор может в этом случае остаться в недвижимом имуществе, пока урожай не созрел и не собран, если он должен заплатить расчетную арендную плату.
Статья 618: Арендатор не имеет права делать работу, осуществлять действия, направленные на уменьшение и эффекта использования пахотной земли следующим арендатором (преемником), особенно до освобождения земли. Он должен подготовить земли без ущерба ее качествам и передать новому арендатору в надлежащем состоянии.


Разделение урожая

Статья 619:
Пахотная земля и земля  с плодоносными деревьями могут быть переданы  арендатору на условиях  разделения урожая за поставку арендодателю определенной  части урожая.

Статья 620:
Обмен  урожая, выращенного арендодателем, на возможность аренды земли возможен с учетом последующих положений, если иное не предусмотрено договором или практикой применения.

Статья 621:
Если срок обмена урожаем не определен, то он должна быть исходя из годового севооборота.

Статья 622:
При разделении урожая арендный договор должен предусматривать использование  сельскохозяйственных орудий и рогатый скот, существующий на земле во время заключения контракта, если они будут собственностью арендодателя.

Статья 623:
1 - В культивировании и поддержании культивируемых растений арендатор должен проявить ту же самую заботу, какую  он проявил бы на своих собственных наделах земли.
2 - Он должен быть ответственным за изменения, вызванные в земле во время пользования, если он не докажет, что проявил в поддержании и сохранении земли ту же самую заботу и внимание, какую проявил бы обычный человек.
3 - Арендатор не должен возмещать за рогатый скот, который погибает, а также за сельскохозяйственные орудия, пришедшие в негодность по причинам, не зависящим от него.

Статья 624:
1 - Урожай должен быть распределен между этими двумя сторонами в пропорциях, согласованных, или как определено практикой. В случаях, если никакое соглашение или практика применения  не существуют, каждая сторона должна получить половину урожая.
2 - Если урожай полностью или частично погибает из-за форс-мажорных обстоятельств, эти две стороны должны ответить вместе за последствия этого разрушения, и ни один не должен получить возмещение ущерба за счет другого.

Статья 625:
При  разделении урожая арендатор не должен менять  арендный договор, ни передавать землю в субаренду другому лицу,  кроме как с одобрения арендодателя.

Статья 626:
Урожай, подлежащий разделу, не должен заканчиваться со смертью арендодателя, но это должно закончиться со смертью арендатора.

Статья 627:
1 - Если арендный договор, предусматривающий раздел урожая в качестве арендной,  заканчивается до созревания сельскохозяйственных культур, то арендодатель должен возместить арендатору или его преемникам расходы, потраченные арендатором на урожай, который еще не созрел, вместе с равноправной компенсацией работ, проведенных арендатором.
2 - Однако, если арендный договор разделения урожая заканчивается со смертью арендатора, его преемники могут заменить своего родственника  вместо него, чтобы использовать их право возместить предшествующие расходы, пока урожай не созреет.

Аренда по правилу «мертвой руки»

Статья 628:
1 - Опекун по праву «мертвой руки» должен обладать юридическим правом сдачи в аренду собственности.
2 - Человек, на которого возложено опекунство без права управления собственностью умершего не может передавать в аренду его собственность. Для этого необходимо дополнительное решение суда.

Справка: * - Правило мертвой руки означает право на изъятие всего или части имущества умершего. Различают 3 формы такого изъятия: а) взимание после смерти физического лица части его движимости (Англия, Германия, Фландрия, Пикардия, Лотарингия); б) взимание денежного посмертного побора (Франция, Италия); в) отобрание всего имущества умершего (Франция). Право мертвой руки в Европе существовало в средние века. Окончательно Право мёртвой руки было отменено в протестантских странах в период Реформации (XVI век), а во Франции — в период Великой французской революции.
В современном Египте до сих пор существует "право мертвой руки". Лицо, исполняющее такое право, является юридическим лицом со всеми соответствующими правами и обязанностями перед государством. В Египте право «мертвой руки» передается по завещанию – это право управления всем движимым и недвижимым имуществом после смерти владельца. Право мертвой руки может быть бессрочным в случае отсутствия родственников у умершего или ограничено на срок до достижения возраста совершеннолетия его детей и вступления ими в право наследства и в др. случаях. Может быть разделение обязанностей и прав: опекунство осуществляет одно лицо, а управление собственностью умершего другое лицо или сочетание их прав и обязанностей в одном лице.

Статья 629:
Право сбора арендной платы опекуном не может происходить без уполномочия его на это со стороны лица, обладающим  правом «мертвой руки».

Статья 630:
1 – Опекун, обладающий правом «мертвой руки»  не может сдавать в аренду управляемое имущество и собственность самому себе, даже путем платежа стандартной арендной платы.
2 - Он может сдать в аренду собственность своим родственникам при условии, что  это осуществляет в рамках не ниже  стандартной арендной платы.

Статья 631:
Никакая аренда собственности, находящейся в управлении лица по праву «мертвой руки» не должна быть осуществлена путем мошенничества. В любом случае при сдаче в аренду собственности не должны понести ущерб опекаемые родственники умершего.

Статья 632:
1 – При  сдаче в аренду собственности, критерий в оценке стандартной арендной платы должен быть временем, в которое завершен договор аренды. Не учитываются изменения в стандартной арендной плате, происшедшие позже срока завершения арендного договора.
2 - Если опекун сдает в аренду собственность, управляемую им по праву «мертвой руки» с признаками мошенничества, арендатор должен произвести рентный расчет применительно  к стандартной арендной плате, иначе, арендный договор должен быть отменен.

Статья 633:
1 – Опекун по праву «мертвой руки» не должен сдавать в аренду собственность на срок, превышающий  три года без разрешения судьи, даже с последовательными договорами аренды. Если арендный договор будет подписан для более этого  срока, то он должен быть уменьшен до трех лет.
2 - Однако, если опекун является  единственным лицом, наделенного правом бенефициария (получателя доходов от управления собственностью), он может сдать в аренду собственность, переданной ему по праву  «мертвой руки на срок, превышающий  три года без потребности в разрешении от судьи.

Статья 634:
Аренда собственности по праву «мертвой руки» должна подвергнуться существующим условиям договора аренды, если они не будут противоречить с предыдущими условиями.